网易置业公开课之验房收楼篇文字实录

网易置业公开课之验房收楼篇文字实录

报道链接：http://gz.house.163.com/11/0708/17/78F4O0DF00873E2Q.html

网易置业公开课

主持人：各位网友、来宾，大家好！

欢迎来到“网易置业公开课”现场，我是本次活动的主持人。买房置业对网友来说是件大事，尤其现在房价高企，买房过程的任何环节都牵动着置业者的心。然而，即便买的是知名开发商的楼盘，收楼时遇到质量问题的事也是屡见不鲜。那该怎么办？今天，我们邀请到广州天玑房地产咨询服务有限公司的专家姜颖工程师，为大家讲解收楼流程、验房常见质量问题与解决办法等，我们为大家准备了精美的小礼品，并现场解答网友疑难。

活动开始之前，有请我们房产中心主编严家森先生为我们简单的介绍一下我的网易置业俱乐部的情况。

严家森：这几天，天气非常的热，今天能够得到这么多网友的捧场，我非常感动。因为这个地方还有一点偏，不能说是千里万里，也是开车和坐车需要一段时间到来，首先非常感谢各位网友的大力捧场，谢谢大家。

今天的课是置业公开课的第三次讲座，前面提过如何买楼、如何按揭等等做过类似的讲座，今天的主题是买了房屋之后如何收楼，等一下姜老师会给大家进行讲解。

经常碰到这样的情况，花了很多的钱买了房屋，满怀希望去收楼的时候，往往发现千疮百孔，发现不是很满意，包括政府著名的大工程都会存在或多或少这样的问题。

希望通过今天非常专业的姜老师会给大家比较好的解答，也能够提醒大家在收楼之前，能够注意到各方面的问题，这样让你更加顺利的收到楼，大家发现问题的时候，可以理直气壮的找开发商和物业管理公司，从而让他们做比较好的后续服务。

网易置业公开课是网易置业俱乐部活动的一部分，趁此机会向大家简单的介绍网易房产置业俱乐部。

去年专门成立了针对广大网友，应广大网友的需求打造了一个平台，叫做网易置业俱乐部，由省房协，省消协、律师事务所以及广州天玑房地产咨询服务机构合办的，平常有购房活动，看房团，定期的举行置业公开课，也是其中的一部分。

置业俱乐部成立以来，举办了60多场团购活动，也给很多网友争取到了实实在在的购房优惠，以后我们会继续的举办各种各样的服务，主要是便于大家购房的活动，希望得到在座各位和广大网友积极的参与和支持。

这里不再罗嗦太多，下面的时间就交给姜工程师，大家掌声欢迎，谢谢大家。

姜颖：各位业主朋友，大家下午好。我是广州天玑房地产咨询服务的姜工，非常感谢大家在百忙之中抽空出席现场交流，也感谢网易的同事为我们搭了这样的平台，给大家一个交流的机会。

今天，主要是讲收楼的质量问题，希望对大家的收楼能够有所帮助。我们在收楼的过程中听到最多的一个词语就是维权，从西子湾到近期的楼盘，经常有关于维权的事情，而且声势浩大，动不动就是几百人，说明房屋质量的问题跟不上房地产发展的速度。

某知名物业公司对广州市房产质量满意度的调查结果，不满意占了24%，非常不满意占了6%，我们将它加起来将近有1/3的业主对自己的房屋是不满意的。当然还是有满意的，大约是6%，这跟开发商内定的量差不多。

为什么造成如此多的不满意情况，第一，经验管理的问题，一个楼盘的科学管理和出色的项目经理，往往决定了楼盘质量的好与坏。现在楼盘多了，装修质量令人担忧。

前一段时间碰到一个事情，门窗进行装修的时候，很多要填份的没有填就贴外墙瓷砖了，正常的做法是安装铝户之前一定要填好混凝土，之后做防水，最后是做外墙瓷砖，这样导致的结果就是漏水，大概占了80%左右，发现这个情况之后，就想办法补救，就开始修。整个楼盘1000多套，从头到尾的修，而且效果不见好，因为都是在内部修补，铝窗是从外面漏水的，就应该从外面修补，到了最后还是1/3漏水的。

楼盘用工问题的矛盾，楼盘建设量每年都在增加，但是建筑工人却越来越少，如何找人。找的大部分是民工，有很多都是刚刚洗脚上田的民工，没有经验，就开始贴砖了，有的还带着老婆。现在工地上用到女人的地方是比较多的，现在很多的楼盘都有女同志。原来讲楼盘是不会用女人施工的，除非是开电梯或者是做饭的，如果一个楼盘有很多的女人在施工，说明这个楼盘确实正在赶工。

今天针对装修房的质量问题进行分析，我们将一般常见的质量问题分为几个点。首先要看清合同，这是买房的第一步，如果在合同中留下隐患的话，以后的麻烦就会出现。

合同如果像散文一样，又好又流畅就是有“猫腻”的，合同一定要符合契约精神，中间不能有形容词、夸张的词汇在里面。例如高级能耗，这是什么含义，什么是高级，有多高。豪华洁具是什么，为什么不写明品牌和型号。

复合式木地板，到底是复合板还是实木板，最近几年地产商确确实实做了一些复合式木地板，就是表面0.3公分是实木，下面都是复合板，这样的板还不如复合板，因为容易起“格”，用了一、二年就会出现问题，这样的地板趁早换掉，否则以后住进去就会出现问题，导致大家心情不好。

江景房的问题，合同中是否写的很清楚和写的很明白，例如江景房可以看多少，否则开发商为了自己的利益，就会有所改动。例如荔港南湾，消费者购买的时候多花了二、三千元，合同中写的是江景房，广告中也是这么打的，头两年是这么好的，大家躺在床上都可以看到江景和日出，没有过两年，前面盖了一栋房屋，你要看日出就不太可能了，看江景的话，就要将头伸出窗户，才可以看到一米的江景房，这种情况出现后再打官司就不好了。

开发商就会说，还是可以看得到江景，没有说整个珠江都可以看得到，因此在合同中最好是写得清楚和明白，这是怎样的情况，怎么回事，如果没有购买房屋的业主，在购买房屋的时候应该多问几个为什么。售楼小姐的话，最好通过手机录音记载，否则今后出现了问题，就要找他们负责。他们作为销售，对地产公司要承担法律责任的。

现在购买房屋都要交诚意金的，首先应该问一下所购买楼盘周边的规划，不要一时冲动，看到那个房屋好，没有经过深思熟虑就购买下来了。合同中如果没有写的很清楚的话，就要搞清楚，如果解释不清楚的话，实在不能接受的话，就要定一个原则，这个房屋再好，也不能购买。

大家在收楼的时候，会搞一些抽奖活动，有的时候会放一辆汽车，也有一些小家电，还搞一些活动，例如体育活动，拔河等等，大家累的要命，还有一些小家电的抽奖，大家就没有将注意力放到收楼和验房上了。

我碰到这样的案例，业主认为房屋的质量很差，是否有检查和检验，另一位消费者就说，我只是检查了一下开发商的资料，看了一下就回来了。因此，业主没有分清主次和把握实质的内容，我就详细的向大家介绍，希望大家用心的听，做到学以致用。

质量问题：

空鼓体现在三个地方，一个是抹灰的墙面砖，还有一个就是瓷砖的墙面，即地面砖，用空鼓敲打的时候就会有声音，如果声音很沉闷的话，说明这个地方确实是空着的。

空鼓如果过大的话，就会造成墙面砖开裂，严重的甚至脱落。空鼓是如何造成的，第一个是水泥过稀，没有严格的执行规范，没有将工作做好。本来放一桶水、两包泥沙，结果老乡来了聊一聊，忘记放了几桶水，结果就过稀，导致的情况是贴不上去，或者是粘贴不牢固，结果导致空鼓。

开发商是负责将地拿下来，接下来怎么做就是项目管理部的问题。工程交给谁来做，就是城建单位，城建单位下面有总包，之后又分包给装修公司，如果做不下来，就要招聘人员，如果做不过来，就会再打包分给其他的公司再弄。人手不足导治工程质量出现问题，例如四角砖头结果一角就可以揭开。

偷料。预算是一亿元，通过偷料就可以降低成本。例如这里用的材料多了，其他的地方就要省下来。例如做毛坯墙面就可以节省很多，随便可以节省几百吨水泥，本来是两包水泥的，我就放一包半，这样做出来的墙面是不行的，就会导致毛坯墙面沙化，导致这情况的原因是水泥太少，沙子太多。外面沙子太多，里面水泥太少，所以导致无法粘牢。以我们的经验，毛坯房沙化现象至少占到楼盘的一半。

万科楼盘的墙面做的就比较好，不会沙化。

墙面砖空鼓，如果出现这样的情况，就非常的危险。不仅仅影响到美观，有的时候还会掉下来。如果大家在收楼的时候，看到这样的情况，一定要注意，虽然用的瓷砖很少，但是存在空鼓的情况。

有的业主也知道空鼓的现象，因此去收楼的现场去看一下。敲空鼓要有工具，例如钢棍、砖头、高跟鞋去敲，本身人就不专业，如果拿的工具又不专业的话，很难将空鼓敲打出来。如果大家想敲出控股，就要去购买一个空鼓锤。用空鼓锤敲打的时候，面积在20X20的情况下，而且有声音，就可以要求整改了。

裂缝

裂缝的种类非常之多，一种是表面裂缝，一种是结构裂缝，纹路很乱，有很多的岔路，就叫做表面裂缝，另外一种纹路很深，很叫做结构裂缝。如果两边裂缝的话，影响不是很大。如果结构性裂缝就要铺设防裂网，之后再抹灰，如果是外墙裂缝还要加一道工序。因为外墙要经历风吹雨打的考验，因此要先防水后抹灰。

如果裂缝很厉害，外墙看起来像蜘蛛网一样，就会感觉房屋很麻烦，会不会倒。裂缝不用太担心，这种情况是不会。有的时候可以通过拆墙解决，但是主力墙就不能拆，否则就会造成工程质量的问题，如果真的要拆，可以写申请，经过开发商同意才可以。

收楼的时候，现场会签订保修单，发现问题就要提出来，还要让开发商写出整改意见。例如有裂缝的时候，刷乳胶漆就可以覆盖，但是解决不了本质的问题，过不了几天裂缝又会出现。遇到这样的情况，一定要跟开发商讲清楚，将问题弄清楚，再进行整改和施工。

卫生间防水的问题，大家经常可以看到，市场上有很多补水的公司，说明卫生间防水的问题很严重。如果卫生间漏水的话，一定有几个方面没有做。

卫生间的地面和墙面都要规整，否则不能覆盖防水层，否则做出来也不是很规范和质量好的防水层。

一般的防水层都是二、三十厘米，这样在卫生间冲凉的时候，水就不会容易从墙上渗透出去。

防水材料第一个是牛糕和砂浆，牛糕贵一点，砂浆便宜一底，费用大概100多元就可以做好了。卫生间水管和接口的地方一定要将它做好，而且一次性做好，否则住进去就会发现问题，就会带来很多的麻烦。

卫生间的防水不能有空鼓，进行了抹灰层的，如果本身有空鼓的话，做了防水的时候，踩的时候，不小心踩裂了，因此这是很重要的关节。

卫生间防水层要做到位，不能有空鼓，做好防水后也要做防水试验，之后再抹灰和铺贴瓷砖。

但是有的开发商即使出现了问题，也不做补漏，这种情况下怎么做，可以用防水补漏的胶水。

收楼的时候，要做全面的防水试验，就是将地漏堵塞，之后做防水试验，试验需要24小时，如果没有漏水就可以收楼了。如果发现漏水的印记，这就说明是100%的漏水。

配电箱的一般都是安装在附楼，首先要检查线路做的是否牢固，可以用绳子去拉，有的时候，绳子没有怎么样，结果电缆却断裂了。

空调需要单独的回路，厨房也需要单独的回路，因为厨房有电器，卫生间还有浴霸，如果串联几个是否可以，因此要看电路的回路是不是分开的，是不是有单独的回路。

零线、火线、地线是否有接驳错误，经常有零火线接反的现象，当你控制开关的时候，你打开以及关闭的时候，开关是由零线控制的，关闭后实际上是有电的，如果用的时候不小心就会出现问题。

前一段时间公司写字楼出现了这样的情况，有一个灯泡坏了，有一个物业的电工去维修，穿了拖鞋上去了，他对电路很熟悉，知道左零右火，结果开发商弄反了，他就去弄灯泡，脚下就没有绝缘，结果摔了一跤，这就是触电的情况。

还有一种情况就是地线是否有接的问题，如果没有接地线是非常危险的，没有地线就会导致着火的事情，出现这样的情况，大家不会去找开发商，认为自己使用不当出现的问题，实际上有的时候是，有的时候是开发商没有做好，有的时候是没有地线，或者是零火线搞反了，如果有地线的时候就不会出现这样的危险。

还有电线的问题，例如电线的线径不够，里面是铝的，外面是铜的，甚至皮很后，里面的线很小，这种情况，最近几年比较少，这方面就不多讲了。

门窗的问题

我讲几个实用的知识，像厨房和卫生间的底部应该做防潮处理，现在的楼盘90%没有做，只有极个别的开发商考虑到客户满意度，就会将这个事情实实在在的做好。卫生间的门框，底部光秃秃的，跟我们住的老房屋是一样的，大家回想一下，如果是木质的门窗，没有用几年，下面就会腐烂，为什么会出现这样的情况，就是因为卫生间太潮湿了，年复一年的吸水，因此门框就会腐烂。在门窗下面割出一条缝隙，之后打防水胶，几分钟就可以做好的。

门窗与墙体的结合部，应该用腻子灰固定，可以做到两点，第一房屋在自然沉降的情况下，门窗不会变形，第二，门窗经常开关，就不会导致变形，老的房屋关不上去，这就是因为门窗变形，90%的开发商不会做这样的事情，因为业主也不懂，我搞这些干什么，有什么用。窗户的排水槽的问题，最近经常有雨季，排水槽做的好的话，水就可以很容易的排放出去，如果做的不好，房屋就会生锈，甚至拉不动，很快就会生锈腐烂掉，因此做排水槽，可以保护伸缩拉杆甚至让门窗的轨道起到固定的作用。

面积和层高的简单计算方式

现在购买房屋都是比较贵的，每一个平方都是很贵的，因此面积和层高的问题就很重要了，如果测量全部的面积就不大方便，因为还有分摊部分，公共走廊、电梯房、大堂等等，都计算在公摊面积中。

有一个面积可以计算得出来，而且是比较好算的，这就是套内的建筑面积。套内的建筑面积如何计算，有几个原则，不计算外墙面积，邻居的内墙算一半和自己房子里面的内墙加实际空间就是套内面积。

具体是围着建筑的墙面，所有的墙底算一半的面积，阳台的面积取垂直投影面积算一半，有的飘窗是不算面积的，所有的加起来就是房屋的套内建筑面积。误差必须在3平方米以上，才可以申请赔偿，现在的房屋一般如果有一、二户差面积的话，就不是一、二户的问题，可能是整个单元都会出现问题，像这种情况是经常发生的，但不是很多的，一般100套房屋也就一、二户出现问题。

也会出现面积大的房屋，去年报纸上刊登过，造大的房屋，忽悠大家。售楼小姐带大家看房，业主就问房屋是多大，售楼小姐说是80平方米，业主就说购买这套住房，结果售楼小姐打电话说，不好意思，房屋面积计算错误了，那一套是100多平方米的，这样的情况也是存在的。

层高的计算，有的人住进去发现原来设计是3米高，实际是2.7米，为什么会是这样的，因为层高还是包括层板厚度，怎么会少了这么多。有的房屋是比较特殊的，层板达到12公分这么厚，这种情况如何进行计算。大家可以用尺子计算楼板的厚度，直接站在窗户，从外墙测量到邻居窗户的外方，然后再量一下窗户的底端到地面的长度，再测量一下邻居家的情况，将外墙的数据减去内墙的高度就可以计算出楼层的楼板高度，一般情况下，楼层的层板只是计算一层的，不应该计算二层的。

云山丽颖开发的第一国际，有二层层高，结果计算楼板的时候，出现了错误，净高就变成了1.8米，业主本身也有1.78米的个头，在里面都不知道如何住。

空鼓经常出现在墙面抹灰时，空鼓出现后，时间长了就会造成裂缝。如果要处理好的话，就要将里面都凿开再抹灰。

北京某一个楼盘出现过“壁炉砖”事件，瓷砖掉下来后砸到了小孩。像这样的砖，正面砖都是空鼓，我都不敢敲，这种空鼓在不合适宜的时候，掉下来就会砸到人。大家可以花20元购买一个空鼓锤敲打一下还是有好处的。

空鼓如果出现在地面砖的话，如果不及时的解决，地面砖就会破裂。门坎石和地面砖处也会出现空鼓，阳台和漏水管处有空鼓就会造成水渗透下去。

裂缝现象

表面裂缝和结构性裂缝，如果讲太多的话，大家就不好记了，还有沉降裂缝，这是在横梁下面的裂缝，上面是梁，下面是砖，下面的水泥缩水了，梁不会下沉，但是砖会下沉，这就拉开了缝隙。

裂缝可以用乳胶漆覆盖，导致消费者不容易辨别，表面性的裂缝，大家在整改的时候，最好是能够自己掏钱买好一点的墙漆就可以覆盖，但是刷的时候要注意，包括墙角都要覆盖到，自己整改和开发商整改的效果是非常不同的。

木质吊顶与墙体间的裂缝，在裂缝的结合处，一边是木质，一边是灰沙。大家知道物体有热胀冷缩，不同物体的冷缩度是不同的，例如木质的伸缩性比较大，因此要注意。

例如凤凰城的碧桂园就是木质吊顶，就会出现开裂的现象。为什么开发商这样做，收楼的时候，木质吊顶漂亮很多，要用鱼网固定住，才不会开裂，如果自己找装修的时候，如果不是花大钱，都不会搞木质吊顶的，如果自己装修的时候，最好是搞石膏线，除非是自己进行装修，自己懂，否则不要搞木质吊顶。

色差

墙面刷漆要均匀，否则色差是非常明显的。

门套与墙体间没有打胶，为什么要打胶，有怎样的作用，就是防止门套变形。还要做防潮的处理，如果做得好的话，受益的时间也是比较长的。

门上流下的污渍，这是因为门上本来就有一些污渍，因为潮湿或者是有水就会导致污渍流下来。

门扇安装不正，有的业主是很在意的，就会认为斜门“邪门”，有的业主是忌讳这些问题的，因此看看自己家的新房是否会有斜的地方。

淋浴房渗水，女同志要注意，因为女士用的比较多，如果渗水的话还要自己清理打扫。

一般是石材底部漏水，里面还会有积水坑，因此大家收楼的时候，将门关上，撒上水，看水是否会出现渗漏的现象。我估计50%到60%会有渗水的现象。

推拉门顶部滑道限位装置脱落，现在都是推拉门，如果安装了限位装置就会避免推拉门脱落，这是小问题，几分钟就可以解决，如果找开发商，他们也会乐意解决的。

护栏生锈且固定螺丝外露

业主还没有入住，就已经看不到螺丝帽了，这种情况也许二、三年没有问题，但是时间长了，就会出现大的隐患。

事关安全的问题，大家一定要慎重，除此之外还有电路的安全，否则就会产生重大的事情。

地柜侧板螺丝外露，本来是小的事情，我拿出来让大家防微杜渐，本来是1公分的螺丝，结果用了1.2公分的螺丝，就会导致螺丝外露。

插座缝隙导致不美观

排水孔过大，窗户要有排水槽，保护窗轨和拉杆不生锈。如果排水孔过大的话，就会导致蟑螂爬进来。

今天因为时间的关系，就介绍到这里。

主持人：非常感谢姜工，各位听的非常安静，在座的各位网友都有记笔记，这种现象在大学中是常见的，非常感谢姜工给我们带来的意见和建议，下面是现场提问的环节，姜工会现场给予解答。

网易网友：如果收楼时出现问题，开发商如果不处理，怎么处理。

姜颖：出现问题应该是先礼后兵，如果不解决的话，再打电话给报社或者是进行诉讼。

首先要求开发商整改，70%和80%的开发商愿意整改的，即使改不好，也会整改。除非是特大的开发商，要不就是特小的开发商经验不足，感觉做了这个楼盘赚钱就走了，一般情况下都会整改的，应该先礼后兵，将问题陈述清楚，就会解决问题，也可以找房管局投诉。

网易网友：有的开发商是让你先签名收楼，之后再解决问题。

姜颖：这种情况不能签名收楼，即使要签就应该写，房屋未经过专业经验，因此对房屋质量持有保留意见。

网易网友：业主没有房产税的时候，契税是否真的可以不用交。

姜颖：这是市场部做的，我是不清楚的，你可以在网易上发帖，我让市场部的人予以关注。

网易网友：就刚才朋友说的契税的问题，我个人理解是一定要交的，开发商办理之前，这个费用可以不交，办理后可以凭有关的凭证和票据必须要交，因为这是国家要收的税。

我的问题是，什么情况下，实际面积与原合同误差比绝对值超过0.06%，是6%还是0.06%，这个比例相差很大的。

姜颖：应该不是0.06%。

网易网友：我是金地公园的业主，目前在做维权行动，下个星期也要跟金地协商，认为合同中部分内容不太合理，其中有3%的概念，如果开发商拿了一份合同是广州市的预售房屋的销售合同，上面写的很清楚，3%以内，如果面积少了钱就退给业主，如果面积大了就要由业主补交费用，如果超过3%以上的误差，业主可以提出拒收楼和退房，这是广州市的合同，现在加了补充协议，第7条规定，误差3%正负值范围内，业主不用补交费用，如果低了，开发商也不用给钱业主，这种补充协议是否具有法定的效益，跟原来的合同是截然相反的。

姜颖：补充协议的内容，如果不想签可以不签。

网易网友：后面有一系列的补充协议，就会让小业主去签，我们就发现不合理，已经签了合同，而且已经按揭了，不签的话，就不会卖给我们。

姜颖：这是比较复杂的问题，你给我电话或者是信息，现场就无法详细的解答。

网易网友：非常感谢姜工，我们毕竟不是专业人士，电路安全等等的验收都不是很懂的，很熟悉的。我的问题是，如果请专业人士去验房的话，费用是多少？

姜颖：毛坯房是4元/平方米还是6元/平方米，具体的收费要问公司，我是不管这个事的。计算方式比较复杂，如果楼盘团购比较多的话，有的时候有折扣，例如深圳的房屋要加差旅费，不足100平方米，还要按照100平方米计算的。

网易网友：首先感谢姜工的精彩演讲，我们收获良多，非常感谢。有关楼房面积计算的问题，签了购房合同后，验收的时候是有约定面积的，最后验收房屋的时候，面积要重新测算的时候，是请专业的验收房屋的公司还是有专门的政府机构测算房屋的面积。

姜颖：面积测算方面，我们测试是不具备权威性的，可以找房管局的测绘大队。但是，我们的面积是可以测算出来的，只能测算套内面积，可以精确到千分之三。

网易网友：实际付款是按照建筑面积，公摊面积怎么会知道有多少。

姜颖：没有办法计算，只能这么想，我看这个房屋感觉多大，小区环境是怎样的，容积率是怎么样，是否舒适，认为值这么多钱就购买了，否则是无法计算建筑面积的，除非花很大的钱将整个小区都量出来。

网易网友：意思是说，网友追究房屋的面积，意义是不大的。

姜颖：可以计算套内面积。

网易网友：公摊面积是无法测算的。

姜颖：如果大家都追究的话，就不是你一户的问题，而是整个单元或者是小区的业主都追究的问题，就要开发商拿出计算的方案，要有一个说法，例如保安亭多大，绿化点多大，过道多大，可以对数据进行抽查进行计算。

网易网友：卖房屋的时候，一般是按照建筑面积计算单价的，签合同的时候，为了好计算，用套内面积重新计算单价签订合同，最后收房的时候，测绘出来的面积，发现建筑面积比原来算的面积少了，误差在3%之内，可以退一部分款，如果按照套内面积计算又没有误差。因此开发商跟我们签定协议的时候存在误导的问题，购买房屋的时候，到底用那个面积签订。

姜颖：合同有几个面积，建筑面积，套内使用面积，这些面积应该在合同中都涉及到。业主在开发商面前是属于弱势群体，碰到这些情况，就要及时的处理，如果是3%以内，就没有办法找，如果真的要去找的话，就非常的麻烦。

网易网友：没有办法做吗，只能吃亏吗？

姜颖：有的时候不应该看面积，房屋的面积是一方面，另一方面就是要看舒适度怎么样，如果房屋是100万元，觉得舒适就可以了，真的一定要追究这几平方吗。

网易网友：用套内面积还是建筑面积，哪一个好。

姜颖：一般都是按照建筑面积计算的，但是有的楼盘，例如时代糖果就是将阳台分成一个房间，将面积处理一下，这样计算套内面积是对的。

网易网友：分摊面积是不是有明文规定例如公寓和住宅是不是不一样的，去年在长沙购买的房屋，原来是60多平方米，不到70平方米，但是分摊的面积是14、15平方米，我认为分摊的面积太大了，这是属于公寓楼，而且是小面积的房屋。

分摊面积是不是有条文规定，多少面积之内，或者是根据住宅、公寓有不同的分摊规定，还是每个城市的规定是不一样的。

姜颖：这是有规定的，我也是长沙的。

网易网友：但是我签订合同的时候，好象没有这样的规定。

姜颖：每个城市的容积率是不同的，具体的数据太多不好记录，你在网易发一个帖子，到时我来回复。

网易网友：您演讲中提到了几个问题，收楼时有二书一表，图片中有很多的空鼓、裂缝，甚至这样那样的问题，收楼的时候，一定会有这样那样的问题，如果找开发商解决问题的时候，他们会找这样那样的理由耽误你的时间，或者是拖延你交楼的时间，是否应该让开发商将问题解决后，才签订二书一表。

姜颖：二书一表不是你是否要签的，而是他们楼盘是否合格的凭证，例如竣工验收备案表，这是他们的资质证明，就是说明房屋是否合格，是否达到标准，就要通过这些内容体现出来的，这些不需要签收的。如果签订了确认书，有一个问题和一个表格，如果在上面签名了就等于是收楼了。

网易网友：您讲了五个问题，你们认为哪几个问题是相对比较严重的问题，因为我们真的一点都不懂的。

姜颖：空鼓最严重的。

网易网友：如果出现这样的问题，就不能收楼了。

姜颖：如果出现这样的问题，就不能收楼，要让开发商整改，否则就不能收。整个房屋有五、六十条问题，我就不能收楼。

网易网友：一般需要多长时间整改。

姜颖：如果有五、六十个空鼓，要看开发商的诚意，如果房间站满了工人，二、三个小时就可以解决好，一般是二、三天可以解决问题的。

网易网友：我手上有广州亚运城的收楼指南，其中有一个选择项目，数字电视开户费、对讲网络费，是否是必须要交的费用，还是可以选择的。

姜颖：闭路电视和对讲系统从理论上课一不交的。

网易网友：这是选择项目。

姜颖：亚运城有些项目可以不交吗，我认为比较难的。上次在亚运城也搞过讲座活动，搞了以后，网络没有敢发出来。有些东西大家都交了，就交吧，因为这个钱也不是很多的。

网易网友：零线和火线怎么测量。

姜颖：可以通过相位仪是可以测量的，也可以购买到这样的仪器，也就是四、五十元，购买了以后，可以跟大家共享。

网易网友：如果发现门窗出现缝隙的时候，是否可以让开发商加固。

姜颖：可以的。

网易网友：如果开发商就是不做，怎么办？

姜颖：如果真的是死猪不怕开水烫就没有办法了，就自己花钱来做，花不了多少钱。

网易网友：我的房屋有裂缝，就找开发商，他们就说这个问题比较简单，就简单的刷了一下，但是现在又裂了。

姜颖：一般的开发商买几百元的浆漆是不可能的，全部是三、五十元一桶的，可以购买立邦油漆，可以将裂缝全部覆盖和填充掉，如果开发商给你油漆的话，做的手工不一定会很细致。

网易网友：姜老师你好，我的问题是。还是上面一位先生提的费用的问题，我想明确一下。例如电视、网线、煤气管道等等费用，是否有明确的规定，该交和不该交，例如政府有明文规定的，并不是多少钱的问题，而是公民权利的问题，即使是一元钱，我不要是我的问题，不该收就不该收，是否有政府的文件，哪些是必须交的，哪些是不该交的。

姜颖：政府是有明文规定的，例如维修基金的问题，例如门铃应该是小区业主全部签字，大家同意交这个钱才可以交的，这个东西不是该交还是不该交的问题，如果拒绝了，门就不装了。有的时候，做事情的时候要尽量的避免，这个费用是比较小的，也不能几十个业主或者是几百个业主抗议，我认为应该是交的。

网易网友：收楼的时候，门铃系统已经安装好了，让你拿钥匙的时候就签这些费用，例如煤气、天然气管道的费用、门铃费、电话费等等，这些费用是应该交还是不应该交的，因为我们不懂，如果不交的话，他就不给你要是，交了以后才给钥匙的。

姜颖：道理在你这一边，他将该交和不该交的都打包放在一起，但是有的事情是无法抗拒的，必须要先验楼后收楼的，如果先签名再看楼是不合理的。但是目前的情况基本上都是先收楼，后验楼，只有个别的情况，个别女同志必须要先看楼，再验收，闹的很厉害就没有办法，其他的都是先收后验，如果真的找对方说理的话，意义就不大了。我理解你的意思，你感觉就是理不顺。

网易网友：这是维权的问题，从经济立以来说，我耽误这个时间也划不来。最起码我要知道这个钱我是否要交还是不要交的。也有很多的人因为这些小事就去维权，去打官司，例如为了一元钱就打官司，这些费用有没有透明的规定，大家即使联合起来也可以讨个说法。

姜颖：你们小区有你是福气，你可以组织业主委员会，当个主任，跟大家共同讨论。类似的问题是层出不穷的，电梯坏了，维修基金不够了。理在哪里，没有这样的说法，就要看势在那一边，如果势在你这一边，就可以做得很好。

主持人：感谢姜工和现场的网友，今天活动的现场结束了，接下来会将活动的视频和文字发布在网易房产，如果大家有问题的话，可以在网易房产频道的收楼攻略版面发贴，姜工会给大家回答，如果还有问题的话，活动结束后，可以跟姜工联系，谢谢大家，感谢各位来到现场。